Основные риски при покупке недвижимости в Эстонии

Квартира может казаться в идеальном состоянии, расположение дома — удачным, а цена — подходящей. Однако лишь после покупки может выясниться, что при перестройке подвала отсутствуют необходимые данные, товариществу собственников жилья предстоят дорогостоящие фасадные работы или у продавца не было права отчуждать недвижимость единолично. Риски при покупке недвижимости в Эстонии не ограничиваются вопросом о том, нравится ли объект. До подписания необходимо понять, что именно приобретается, какие права и обязательства с этим связаны и достаточно ли чётко отражены договорённости в тексте договора.

Для многих покупка недвижимости — крупнейшая сделка в жизни. Спешка, устное обещание или решение, принятое лишь на основании объявления, могут впоследствии обернуться дорогостоящим спором. Разумная проверка перед сделкой не означает недоверия к продавцу. Она даёт покупателю возможность принять осознанное решение и избежать ситуации, когда проблему приходится решать уже после оплаты и получения ключей.

Риски при покупке недвижимости в Эстонии начинаются с документов

Первым объектом проверки является крепостная книга. Из неё видно, кому принадлежит недвижимая вещь или квартирная собственность, а также установлены ли на неё ипотека, личное право пользования, сервитут, реальное обременение или иные ограничения. Например, у третьего лица может быть право пользоваться дорогой, жилым помещением или парковочным местом, расположенными на участке. Это право не прекращается автоматически при смене собственника.

Наличие ипотеки не всегда означает, что от покупки нужно отказаться. Нередко заём продавца погашается в ходе сделки, и банк даёт согласие на погашение ипотеки. Важно, чтобы порядок платежей, согласие банка и процедура погашения были чётко урегулированы в нотариальном договоре. Покупатель не должен рассчитывать на то, что продавец решит этот вопрос впоследствии по собственной инициативе.

Необходимо также проверить, является ли продавец действительно единственным собственником и требуется ли для отчуждения согласие супруга, сособственника, наследника или иного лица. В отношении имущества, приобретённого в период брака, определяющим может быть режим имущества супругов. После наследования вопрос о праве собственности также может быть фактически не урегулирован, если все необходимые действия не отражены в крепостной книге.

Если на недвижимость наложен арест, в отношении неё ведётся исполнительное производство или финансовое положение продавца нестабильно, сделка требует особо тщательной проработки. Возможная несостоятельность продавца после совершения сделки может существенно осложнить последующее взаимодействие и предъявление требований.

Фактическое состояние квартиры может не соответствовать документам

Вторая распространённая проблема связана со зданием и выполненными в нём работами. В квартире может быть снесена стена, надстроен мансардный этаж, остеклён балкон, изменена система отопления или обустрована ванная комната в помещении, целевое назначение которого по документам иное. Визуально аккуратное решение не является само по себе законным решением.

Перед покупкой рекомендуется сопоставить фактическое состояние объекта с данными реестра строений, планами и указанным целевым назначением. Это особенно важно для домов старой постройки, частных домов и капитально отремонтированных квартир. В ряде случаев выявленные недостатки можно устранить задним числом, однако это может потребовать проекта, согласований, согласия соседей или проведения строительных работ. В некоторых случаях узаконить желаемое решение и вовсе непросто.

В отношении частного дома следует также изучить документы на разрешение на эксплуатацию, разрешение на строительство и инженерные системы. Если дом приобретается с целью финансирования за счёт банковского кредита, неполная документация может повлиять и на решение банка. Если в дальнейшем планируется расширение здания, до покупки рекомендуется проверить планировочные решения, права на застройку, условия доступа, а также возможные зоны охраны природы и ограничительные зоны.

Риск скрытых недостатков — отдельная тема. Влага, плесень, протекающая кровля, недостаточная вентиляция, проблемный фундамент или устаревшая электросистема могут не обнаружиться при осмотре сразу. Ответственность продавца зависит, в том числе, от того, что ему было известно или должно было быть известно, что было раскрыто покупателю и о чём стороны договорились в договоре. Покупатель, как правило, не вправе ссылаться на недостаток, который был ему известен до совершения сделки или который был явно заметен при обычном осмотре.

Поэтому разумно задать продавцу в письменной форме конкретные вопросы: были ли повреждения водой, страховые случаи, споры с соседями, неисправности системы отопления или строительные работы. При необходимости заключение специалиста-строителя поможет принять решение о том, является ли риск приемлемым, следует ли скорректировать цену или отказаться от покупки.

Товарищество собственников жилья может повлечь расходы, не отражённые в объявлении

При покупке квартиры приобретается не только жилое помещение. Собственник становится членом товарищества собственников жилья и участвует в несении общих расходов по дому. Поэтому перед принятием решения рекомендуется запросить хозяйственный план товарищества, протоколы последних общих собраний, сведения о займах, задолженностях и планируемых работах.

Дом, в котором в ближайшее время потребуется заменить кровлю, привести в порядок фасад или отремонтировать систему отопления, в долгосрочной перспективе может оказаться выгодным вложением. Однако покупатель должен понимать, какие финансовые обязательства его ожидают. Средства в ремонтном фонде и регулярный взнос не дают полной картины. Важно, принято ли уже решение о проведении работ, каков предполагаемый объём расходов и планирует ли товарищество брать заём.

Следует также выяснить, имеются ли задолженности в отношении приобретаемой квартиры. В зависимости от закона и конкретных обстоятельств обязательства, связанные с квартирной собственностью, могут поставить покупателя перед неприятными вопросами и после перехода права собственности. В договоре следует как можно точнее согласовать, какие счета оплачивает продавец, до какой даты он несёт ответственность за коммунальные расходы и как урегулируются счета, поступившие впоследствии.

Обещания, связанные с парковочным местом, также требуют проверки. В одних случаях речь идёт об отдельном объекте собственности, относящемся к квартирной собственности, в других — о порядке пользования, в третьих — лишь об устоявшейся практике. Эти ситуации не являются юридически равнозначными. Если парковочное место или кладовая являются существенным условием решения о покупке, их правовая основа должна быть выяснена до совершения сделки.

Предварительный договор, бронирование и внесение денежных средств требуют чётких условий

Риски по сделке возникают не только у нотариуса. Проблема может начаться с подписания договора бронирования или внесения задатка. Покупатель нередко вносит денежные средства для того, чтобы продавец не предлагал объект другим лицам, однако в документе могут оставаться открытыми самые существенные вопросы: что произойдёт, если банк откажет в кредите, оценочная стоимость окажется ниже цены покупки или в ходе проверки обнаружится существенный недостаток.

До передачи денежных средств необходимо понять, что именно вносится — плата за бронирование, аванс, задаток или неустойка, — а также когда и по чьей вине деньги возвращаются или остаются у получателя. Повседневное употребление того или иного понятия не определяет его правовых последствий. Их определяют формулировка договора и действительная воля сторон.

При покупке с привлечением кредита на практике разумно обусловить обязательство по покупке получением финансирования, если у покупателя нет возможности оплатить объект за счёт собственных средств. Для продавца такое условие может показаться неудобным, поскольку на некоторое время оставляет сделку в подвешенном состоянии. Для покупателя же оно может служить разумной защитой при отсутствии решения банка. Формулировка условия должна быть сбалансированной: в ней желательно указать срок, обязанность покупателя активно взаимодействовать с банком и чёткие последствия на случай отказа в кредите.

Нотариальный договор должен регулировать и практическую передачу объекта

Нотариус удостоверяет сделку с недвижимостью и разъясняет её правовое содержание, однако не проводит за покупателя полную строительно-техническую экспертизу и не устанавливает, соответствует ли цена покупки состоянию объекта. В интересах защиты покупателя в договоре должно быть достаточно подробно указано, что именно передаёт продавец и за что он несёт ответственность.

В договоре рекомендуется урегулировать как минимум: срок передачи владения, ключи, пульты дистанционного управления, кладовые помещения, мебель, оборудование, снятие показаний счётчиков и порядок оплаты покупной цены. Если продавец после перехода права собственности временно продолжает пользоваться жилым помещением, необходимо установить конкретный срок и последствия на случай, если он не освободит помещение своевременно.

Заверения продавца об отсутствии недостатков, задолженностей и споров особенно ценны, когда они конкретны. Общая фраза о том, что покупатель ознакомился с состоянием объекта, не должна становиться основанием для того, чтобы существенные вопросы оставались незаданными. Вместе с тем следует учитывать, что чрезмерно широкие или нереалистичные заверения могут воспрепятствовать заключению сделки. Хороший договор распределяет риски понятным образом и даёт обеим сторонам чёткий план действий.

Когда стоит проконсультироваться до подписания?

Юридическая консультация особенно обоснована, если в крепостной книге имеются ограничения, продавец не является единственным собственником, документация на здание вызывает вопросы, покупка осуществляется в долевую собственность, речь идёт о наследственном имуществе или стороны намерены заключить предварительный договор. Консультация также целесообразна, если продавец желает использовать составленный им самим документ или покупатель должен уплатить значительную сумму до совершения нотариальной сделки.

Юридическое бюро Eurocity помогает оценить документы и риски по сделке с недвижимостью таким образом, чтобы клиент понимал имеющиеся варианты и необходимые договорённости были надлежащим образом оформлены. Порой проверка подтверждает, что сделка хорошо подготовлена. В других случаях она даёт основание пересмотреть цену, изменить условия или спокойно отказаться от покупки.

Взвешенное решение о покупке недвижимости рождается не только из ощущения, что объект подходит. Оно рождается тогда, когда документы, фактическое состояние объекта, финансирование и договорённости о передаче одновременно находятся в порядке.