Як стягнути заборгованість з орендаря за оренду?

Якщо орендар не здійснює платежі, питання не обмежується лише одним простроченим переказом. Орендодавець повинен вирішити, як стягнути орендну заборгованість з орендаря таким чином, щоб вимога була доказовою, спілкування залишалося коректним і надалі не виникало перешкод для розірвання договору або звернення до суду. Швидка емоційна реакція може лише ускладнити ситуацію. Натомість чіткий план дій дає можливість отримати борг або принаймні обмежити свої збитки.

При стягненні орендної заборгованості багато що залежить від того, чи йдеться про одноразову затримку платежу, про повторювану проблему або про ситуацію, коли орендар уже виїхав. Також слід розрізняти пред'явлення грошової вимоги та вимогу звільнити житлове приміщення. Ці питання можуть бути пов'язані між собою, однак з правової точки зору вони є різними.

Почніть із перевірки договору та доказів

Перед надсиланням вимоги перегляньте договір оренди. З нього стане зрозуміло, коли має сплачуватися орендна плата, комунальні витрати та можлива неустойка, а також яким способом сторони повинні надсилати одна одній повідомлення. Якщо в договорі погоджено адресу електронної пошти або інший конкретний спосіб повідомлення, варто його дотримуватися.

Зберіть в одному місці документи, на яких ви можете ґрунтувати вимогу. На практиці найважливішими є:

• підписаний договір оренди та додатки до нього;
• рахунки, розрахунки комунальних витрат і графік платежів;
• банківські виписки або інші дані про здійснені та нездійснені платежі;
• листування, в якому орендар визнає борг, обіцяє сплатити або оспорює рахунок.

Якщо орендар сплатив частину суми готівкою, це слід врахувати особливо ретельно. Вимагати можна лише фактично несплачену суму. Некоректна або необґрунтована вимога знижує довіру та може затягнути судовий розгляд.

Щодо комунальних витрат орендодавець повинен мати змогу показати, за що стягується оплата. Якщо орендар оспорює, наприклад, витрати на опалення, воду або ремонт, нерідко недостатньо лише загальної суми. Розрахунок має бути зрозумілим і відповідати договору.

Надішліть письмову вимогу про оплату

Першим офіційним кроком є чітка письмова вимога про оплату. Навіть якщо ви спілкувалися з орендарем по телефону, підтвердіть домовленість або вимогу письмово. Це допоможе надалі довести як розмір боргу, так і те, що орендарю була надана можливість вирішити ситуацію.

У вимозі про оплату зазначте договір, періоди заборгованості та окремо основні складові: орендна плата, комунальні витрати, погоджена неустойка або неустойка, що випливає із закону. Вкажіть конкретний строк оплати та банківський рахунок, на який необхідно перерахувати кошти. Строк має бути розумним. Кількаденний строк може підходити тоді, коли платіж давно прострочений і попередні нагадування вже надсилалися, однак у разі складнішого розрахунку доцільно надати більше часу.

Вимога не повинна бути погрозливою. Її мета — отримати платіж, а не накопичувати різкі формулювання. Якщо орендар пояснює, що має тимчасові фінансові труднощі, графік платежів може бути розумним рішенням. Це, однак, залежить від того, чи орендар досі був готовий до співпраці та чи є у вас підстави вірити, що домовленість буде виконана.

Графік платежів завжди складайте письмово. У ньому мають бути зафіксовані загальна сума боргу, розмір часткових платежів, строки та наслідки на випадок порушення домовленості. Чітке визнання боргу може суттєво спростити доказування в подальшому спорі.

Не розглядайте заставу автоматично як оплату за останній місяць

Поширеною є думка, що застава завжди покриває орендну плату за останній місяць. Це не обов'язково так. Призначення застави — забезпечити вимоги орендодавця, що випливають із договору, однак її використання має відповідати договору та закону. Це особливо важливо тоді, коли орендні відносини тривають і після використання застави орендар повинен поповнити її до погодженого розміру.

Не здійснюйте залік за рахунок застави лише на підставі усної домовленості. Повідомте орендаря письмово, яка вимога покривається заставою та яка сума залишається до сплати після цього. Якщо орендар виїхав, слід також оцінити можливі збитки, несплачені комунальні витрати та обов'язок повернення застави.

Коли можна розірвати договір?

Стійка орендна заборгованість може бути підставою для позачергового розірвання договору оренди. У випадку договорів оренди житлового приміщення закон встановлює певні умови для захисту орендаря, тому не слід вважати право на розірвання само собою зрозумілим лише через одну незначну затримку. Важливими є розмір боргу, тривалість прострочення, попередня поведінка орендаря та те, чи була йому надана можливість усунути порушення.

Заява про розірвання договору має бути складена у формі, що допускає відтворення в письмовому вигляді, а її обґрунтування має бути достатньо чітким. Зазначте, які саме платежі залишилися несплаченими, коли вони мали надійти та чому, на вашу думку, порушення є достатньо суттєвим для розірвання договору. Розпливчасте повідомлення на кшталт «прошу звільнити квартиру» може не бути дійсною заявою про розірвання договору.

Важливо також, що припинення договору не означає зникнення боргу. Орендодавець може вимагати несплаченої орендної плати та комунальних витрат, обґрунтованої неустойки, а залежно від обставин — і відшкодування збитків. Водночас орендодавець не може вимагати сум, для яких відсутня договірна або законна підстава.

Виселення орендаря не можна організовувати самостійно

Якщо договір припинено, але орендар не передає приміщення, орендодавець не має права самостійно міняти замки, виносити речі орендаря або припиняти комунальні послуги як міру тиску. Навіть якщо орендна заборгованість є очевидною, такі дії можуть призвести до нового спору та вимоги про відшкодування збитків.

Для повернення володіння приміщенням у разі необхідності слід звернутися до суду. Якщо суд ухвалив рішення, а орендар добровільно його не виконує, примусове виконання організовує судовий виконавець. Це займає час, однак захищає орендодавця від ситуації, коли обґрунтована вимога ускладнюється через неправильний спосіб дій.

Перед зверненням до суду варто також оцінити практичний бік. Якщо орендар уже виїхав і є можливість скласти акт передачі, головним питанням може бути лише отримання коштів. Якщо ж квартира досі зайнята, поряд із грошовою вимогою необхідно вирішити й питання повернення володіння.

Як стягнути орендну заборгованість з орендаря через суд?

Якщо вимога про оплату та переговори не дають результату, є можливість пред'явити грошову вимогу до суду. У разі чіткої, визначеної сумою та доведеної грошової вимоги може розглядатися спрощене наказне провадження. Це, як правило, простіший шлях у тому випадку, якщо не передбачається спору по суті щодо боргу.

Якщо орендар подасть заперечення, спір необхідно вирішувати далі в загальному позовному провадженні. Тоді особливо важливими стають умови договору, докази платежів, розрахунок витрат і листування сторін. Суду необхідно пояснити, яким чином склалася вимогу звана сума, а не лише зазначити, що орендар має борг.

Судове рішення або інший виконавчий документ не означає автоматичного надходження коштів. Якщо боржник добровільно не сплачує, вимогу можна передати судовому виконавцю для виконання. Виконавець може у встановленому законом порядку звернути стягнення на рахунок боржника, заробітну плату або майно. Якщо на даний момент у орендаря немає майна чи доходів, стягнення може зайняти більше часу. Тому варто діяти завчасно та зберігати всі документи в порядку.

Коли звертатися за правовою допомогою?

Правова допомога є обґрунтованою ще до розірвання договору, якщо борг значно зріс, орендар оспорює розрахунок або відмовляється звільняти приміщення. Юрист може перевірити, чи є обґрунтованим розмір вимоги, скласти вимогу про оплату або заяву про розірвання договору, а також оцінити, яке провадження є доцільним у вашій ситуації.

Юридичне бюро Eurocity допоможе орендодавцю розібратися в ситуації, скласти необхідні документи та в разі потреби пред'явити вимогу або представляти інтереси у спорі. Обсяг роботи та вартість послуг погоджуються заздалегідь, щоб ви розуміли, які кроки будуть зроблені і чому.

У випадку орендної заборгованості орендодавцю не доводиться обирати між двома поганими варіантами — або нескінченно чекати, або діяти надто різко. Спокійно складена вимога, коректні докази та своєчасно обраний наступний крок дають найкращу можливість захистити свої права.