Как взыскать задолженность по аренде с арендатора?

Если арендатор перестаёт вносить платежи, речь идёт не просто об одном просроченном переводе. Арендодателю необходимо решить, как взыскать задолженность по арендной плате с арендатора таким образом, чтобы требование было доказуемым, общение оставалось корректным и впоследствии не возникало препятствий для расторжения договора или обращения в суд. Быстрая эмоциональная реакция способна лишь осложнить ситуацию. Чёткий план действий, напротив, даёт возможность получить долг или по меньшей мере ограничить свои убытки.

При взыскании задолженности по арендной плате многое зависит от того, идёт ли речь о единичной просрочке, повторяющейся проблеме или ситуации, когда арендатор уже съехал. Следует также разграничивать предъявление денежного требования и требование об освобождении жилого помещения. Они могут предъявляться одновременно, однако с правовой точки зрения это разные вопросы.

Начните с проверки договора и доказательств

Прежде чем направить претензию, ознакомьтесь с договором аренды. Из него следует, в какие сроки вносится арендная плата, коммунальные платежи и возможные неустойки, а также каким способом стороны обязаны направлять друг другу уведомления. Если в договоре согласован адрес электронной почты или иной конкретный способ уведомления, рекомендуется его придерживаться.

Соберите в одном месте документы, на которых может быть основано требование. На практике наиболее важны следующие:

• подписанный договор аренды и приложения к нему;
• счета, расчёты коммунальных расходов и график платежей;
• выписки из банка или иные данные о поступивших и не поступивших платежах;
• переписка, в которой арендатор признаёт задолженность, обещает её погасить или оспаривает счёт.

Если арендатор вносил часть суммы наличными, это необходимо учитывать особенно тщательно. Требование может быть предъявлено лишь на фактически неоплаченную сумму. Некорректное или необоснованное требование подрывает доверие и способно затянуть судебное разбирательство.

В отношении коммунальных расходов арендодатель должен иметь возможность показать, за что именно взимается плата. Если арендатор оспаривает, например, расходы на отопление, водоснабжение или ремонт, одной лишь итоговой суммы зачастую недостаточно. Расчёт должен быть понятным и соответствовать условиям договора.

Направьте письменное требование об оплате

Первым официальным шагом является чёткое письменное требование об оплате. Даже если вы уже разговаривали с арендатором по телефону, подтвердите достигнутую договорённость или предъявленное требование в письменной форме. Это поможет впоследствии доказать как размер задолженности, так и то, что арендатору была предоставлена возможность урегулировать ситуацию.

В требовании об оплате укажите договор, периоды задолженности и отдельные составляющие: арендную плату, коммунальные платежи, согласованную или предусмотренную законом неустойку. Укажите конкретный срок оплаты и банковский счёт, на который необходимо перечислить средства. Срок должен быть разумным. Несколько дней могут быть уместны, если платёж давно просрочен и ранее уже направлялись напоминания, однако в случае сложного расчёта разумно предоставить больше времени.

Претензия не должна носить угрожающего характера. Её цель — получить платёж, а не накапливать резкие высказывания. Если арендатор объясняет, что испытывает временные финансовые трудности, график погашения задолженности может оказаться разумным решением. Это, однако, зависит от того, был ли арендатор до сих пор готов к сотрудничеству и есть ли у вас основания полагать, что договорённость будет исполнена.

График погашения задолженности всегда оформляйте письменно. В нём следует зафиксировать общую сумму долга, размер частичных платежей, сроки их внесения и последствия нарушения договорённости. Прямое признание долга может существенно упростить доказывание в случае последующего спора.

Не рассматривайте залог автоматически как плату за последний месяц

Распространено мнение, что залог всегда покрывает арендную плату за последний месяц. Это не обязательно так. Назначение залога — обеспечить требования арендодателя, вытекающие из договора, однако его использование должно соответствовать договору и закону. Это особенно важно в том случае, если арендные отношения продолжаются и после использования залога арендатор обязан восстановить его до согласованного размера.

Не производите зачёт за счёт залога, основываясь лишь на устной договорённости. Уведомите арендатора в письменной форме о том, какое требование покрывается залогом и какая сумма остаётся к уплате после этого. Если арендатор съехал, необходимо дополнительно оценить возможные убытки, неоплаченные коммунальные расходы и обязанность по возврату залога.

В каких случаях можно расторгнуть договор?

Устойчивая задолженность по арендной плате может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды. В случае договоров аренды жилых помещений закон устанавливает определённые условия в защиту арендатора, и не следует рассчитывать на право расторжения договора лишь по причине одной незначительной просрочки. Существенное значение имеют размер задолженности, продолжительность просрочки, предшествующее поведение арендатора и то, была ли ему предоставлена возможность устранить нарушение.

Уведомление о расторжении договора должно быть составлено в форме, допускающей письменное воспроизведение, а его обоснование должно быть достаточно чётким. Укажите, какие именно платежи не были внесены, когда они должны были поступить и почему, по вашей оценке, нарушение является достаточно существенным для расторжения договора. Расплывчатое сообщение в духе «просьба освободить квартиру» может не являться действительным уведомлением о расторжении договора.

Важно также то, что прекращение договора не означает исчезновения долга. Арендодатель вправе требовать взыскания неоплаченной арендной платы и коммунальных платежей, обоснованной неустойки и, в зависимости от обстоятельств, возмещения убытков. Вместе с тем арендодатель не вправе требовать сумм, для которых отсутствует договорное или законное основание.

Выселение арендатора нельзя проводить самостоятельно

Если договор прекращён, но арендатор не передаёт помещение, арендодатель не вправе самовольно менять замки, выносить вещи арендатора или прекращать предоставление коммунальных услуг в качестве меры давления. Даже если задолженность по арендной плате очевидна, подобные действия могут повлечь новый спор и требование о возмещении убытков.

Для возврата владения помещением необходимо при необходимости обратиться в суд. Если суд вынес решение, а арендатор не исполняет его добровольно, принудительное исполнение осуществляет судебный исполнитель. Это требует времени, однако защищает арендодателя от ситуации, когда правомерное требование осложняется вследствие неверного способа действий.

Перед обращением в суд стоит также оценить практическую сторону вопроса. Если арендатор уже съехал и акт передачи помещения может быть оформлен, главным вопросом остаётся лишь получение денежных средств. Если квартира по-прежнему занята, наряду с денежным требованием необходимо решить вопрос о возврате владения.

Как взыскать задолженность по арендной плате с арендатора в судебном порядке?

Если претензия и переговоры не принесли результата, имеется возможность предъявить денежное требование в суд. В случае чёткого, выраженного в определённой сумме и доказанного денежного требования может быть рассмотрено ускоренное производство по выдаче судебного приказа. Как правило, это более простой путь, если не предполагается спора о самом долге по существу.

Если арендатор подаёт возражение, спор подлежит дальнейшему рассмотрению в обычном исковом производстве. В этом случае особое значение приобретают условия договора, доказательства платежей, расчёт расходов и переписка сторон. Суду необходимо разъяснить, как сформировалась истребуемая сумма, а не просто указать, что арендатор имеет задолженность.

Судебное решение или иной исполнительный документ не означает автоматического поступления денежных средств. Если должник не уплачивает добровольно, требование может быть передано судебному исполнителю для исполнения. Исполнитель вправе в порядке, предусмотренном законом, обратить взыскание на счёт должника, его заработную плату или имущество. Если у арендатора в данный момент нет имущества или дохода, взыскание может занять больше времени. Поэтому следует действовать своевременно и держать все документы в порядке.

Когда следует обратиться за юридической помощью?

Обращение за юридической помощью обоснованно ещё до расторжения договора, если задолженность значительно возросла, арендатор оспаривает расчёт или отказывается освободить помещение. Юрист может проверить обоснованность размера требования, составить претензию или уведомление о расторжении договора, а также оценить, какая процедура является разумной в вашей ситуации.

Юридическое бюро Eurocity помогает арендодателю изучить ситуацию, подготовить необходимые документы и при необходимости предъявить требование или представлять интересы в споре. Объём работы и стоимость услуг согласовываются заранее, чтобы вы понимали, какие шаги предпринимаются и с какой целью.

В случае задолженности по арендной плате арендодателю не нужно выбирать между двумя неудовлетворительными вариантами — бесконечно ждать или действовать чрезмерно резко. Спокойно составленное требование, надлежащие доказательства и своевременно выбранный следующий шаг дают наилучшую возможность защитить свои права.